Brzorastuće gradove uglavnom prate neadekvatni odgovori države u području stambenih politika i javnih investicija. Drugi najveći rumunjski grad Cluj-Napoca, zahvaljujući tome što je sveučilišni i informatički centar, predstavlja upravo takav primjer. Kao i brojne druge gradove, Cluj obilježava gentrifikacija, no zbog velikih socijalnih razlika, grad naprosto vapi za novim modelima ulaganja u nekretnine.
Citirani dio naslova ovog teksta ima dugu povijest koja počinje s pokretom podstanara u New Yorku protiv previsokih i nepristupačnih cijena stanarina. Isti problem trenutno dijeli sve veći broj podstanara u rumunjskom gradu Cluj-Napoca. Tokom protekle godine, u drugom najvećem rumunjskom gradu koji je postupno postao najskupljim rumunjskim gradom, skupljim čak i od glavnog grada Bukurešta, stanarine su skočile u nebesa. Studenti i radnici zaposleni na minimalac (koji čine većinu radne snage Cluja) sve teže podmiruju troškove života u ovom gradu. Premda postoji ideja o razvoju grada kojim bi postao regionalni inovacijski hub, gotovo 80 posto zaposlene radne snage zarađuje manje od prosječne plaće, dok 25 posto radi za minimalac. U kućanstvu s dvije zaposlene osobe s medijalnim plaćama, čak 40 posto sredstava odlazi na stanarine, dok kućanstva s dvije minimalne plaće (jedan iznosi 220 eura mjesečno) moraju izdvojiti 80 posto prihoda za stanarine za dvosobni podstanarski stan (stanarina iznosi od 280-370 eur).
Ovo je bila motivacija za osnivanje Prvog udruženja podstanara Cluja. Ideja dakako nije nova, čak ni za Rumunjsku. Prema informacijama koje smo uspjeli prikupiti, slična organizacija postojala je u međuratnom periodu, no najvažnije je kazati da suprotno situaciji u drugim zemljama ne postoji zakonska mogućnost registriranja udruge podstanara. Prije opisa same inicijative, pokušao bih prvo iznijeti strukturne faktore koji su doveli do situacije u kojoj se danas nalaze tržište nekretnina i njihovog iznajmljivanja. Kako bi se razumjele današnje dinamike u ovom području, posebno oni tržišni faktori koji znatno utječu na određivanje cijene podstanarskih stanova, nužno je u obzir uzeti dugu rumunjsku tranziciju iz socijalizma u kapitalizam. Kad se radi o nekretninama u vlasništvu građana, Rumunjska kotira kao prva u Europskoj uniji. Naime, većina ljudi u svom vlasništvu ima barem jednu nekretninu. Čak 95,6 posto nekretnina u zemlji nalazi se u privatnom vlasništvu, dok na iznajmljivanje otpada tek 3,9 posto nekretnina.
Rezultat je to prelaska državnog vlasništva u ruke ljudi nakon pada komunističkog režima. Većina državnog stambenog fonda, kao i nekretnina u vlasništvu državnih kompanija, prodane su ljudima sa stanarskim pravom, privatizacijskim procesom provođenim kroz cijele devedesete godine. U tom procesu, državni stambeni fond sveden je na svega 1,6 posto, što je također najniži postotak u EU. Privatizacija je, osim transfera vlasništva na ljude sa stambenim pravom, sadržavala još jedan krucijalni faktor koji je oblikovao današnje tržište nekretnina u Rumunjskoj, a to je restitucija vlasništva nacionaliziranog u komunizmu. Ta retrocesija dovela je do nastanka gotovo mafijaškog modela povratka titula i privilegija i to primarno ljudima povezanima s političkom klasom. Sličan proces dogodio se primjerice i u Poljskoj, gdje je ovaj problem često adresirano društveno pitanje, no u Poljskoj je proces gentrifikacije dalje odmakao nego u Rumunjskoj.
Vrijedno je na ovome mjestu spomenuti da restituciju vlasništva nad nekretninama često prate nasilne evikcije, posebno ako se radi o Romima kojima je komunistički režim dodijelio nacionalizirane nekretnine koje su im potom oduzimane nakon 1989. godine. Pri tom, privatizacija državnog stambenog fonda praćena je radikalnim manjkom strateškog državnog ulaganja u izgradnju novih stambenih jedinica u periodu tranzicije, što je zatim dovelo do kronične nestašice stanova uz prateći porast potražnje.
Dinamike urbanizacije
Opisane makro dinamike, moguće je promatrati na lokalnoj razini: Cluj-Napoca je sveučilišni grad. Otprilike četvrtinu njegovih stanovnika čine studenti. Ipak, usprkos kontinuiranom porastu broja studenata posljednjih desetljeća (unatoč tome Rumunjska se i dalje nalazi na dnu visokooborazovanih osoba u skupini EU27 zemalja) nije popraćen adekvatnim porastom kapaciteta studentskog smještaja. Iako je sveučilište financirano javnim sredstvima ono nije vodilo računa o izgradnji novih i modernih studentskih domova, čime je više od 40.000 studenata prepušteno podstanarstvu. Dok je u nekim aspektima problem manjak javnih ulaganja, u drugima problem leži baš u modelima ulaganja i potezima države utemeljenima na poreznim olakšicama za informatičku industriju, a s ciljem poticanja daljnjih ulaganja u grad i IT sektor. Cluj ima najveću IT zajednicu u Rumunjskoj, odakle potiče i nadimak Rumunjska silikonska dolina, a koju čine radnici koji si mogu priuštiti rastuće stanarine Cluja.
Drugi program koji država subvencionira jest onaj nazvan Prva nekretnina. Radi se o subvencioniranom kreditiranju – korisnici mogu kupiti svoju prvu nekretninu podizanjem kredita, a država subvencijama sudjeluje u u njegovom otplaćivanju – no ovo zapravo potpomaže rast spekulativnog rasta cijena nekretnina. Radi se o dinamikama koje su dijelom makropolitika koje provode Europska centralna, ali i druge banke, snižavanjem međubankarskih kamatnih stopa na povijesno niske razine. Ti potezi države mogu se tumačiti kao način na koji ona odgovara na investicije građevinskih kompanija koje barataju velikim količinama slobodnog kapitala koji mora biti uložen u nešto, a nekretnine predstavljaju dobru investicijsku shemu.
Rast tržišta nekretnina podupire i nastanak menadžerske klase (u IT sektoru, korporativnom, visokih državnih dužnosnika, itd.) koja si može priuštiti rastuće cijene nekretnina. Drugi smjer pritiska na cijene dolazi “odozdo”, odnosno od velike količine najmoprimaca koju pak čine uglavnom studenti i osobe koje su tek ušle na tržište rada. Ova komplicirana razvojna dinamika koju opisujemo za Cluj sve je tipičnija na cijelom europskom prostoru, a slični obrasci rasta nekretninskog tržišta opisuju se i za Budimpeštu, Prag i Varšavu. Premda smo tek zagrebali strukturne razloge koji su oblikovali nekretninsko tržište na ovaj način, ovo je bilo nužno da bi se razumio kontekst u kojem nastaje udruženje podstanara.
Organiziraj se, ili uzmi ili ostavi
Premda udruga postoji tek mjesec dana, njezinom osnivanju prethodilo je šestomjesečno sastančenje i planiranje. Kao što je ranije istaknuto, pravni okvir nije predviđao osnivanje udruženja najmoprimaca, iako su postojale odredbe o pravu, mogućnostima i obavezama udruživanja najmodavaca s ciljem zaštite vlastitih interesa. Tako je jedan od naših dugoročnih ciljeva postala uopće legalizacija, odnosno promjena (ili donošenje) zakona kojim bi se omogućilo udruživanje podstanara. Zakon bi kao posljedicu imao i daljnje sprječavanje sive ekonomije na tržištu iznajmljivanja nekretnina od čega bi koristi imala i država, jer prema sadašnjim procjenama čak 70 posto ugovora o najmu nekretnina nevidljivo je državnim službama poput porezne uprave.
Kad se radi o kratkotrajnim ciljevima, usmjerili smo se prema uspostavi drugačijeg tipa diskursa o podstanarskoj situaciji u Cluju, s fokusom na izbjegavanje zamki artikulacije problema putem ponude i potražnje, odnosno cilj je izbjegavanje ograničenja koje probleme krova nad glavom svode na tržišne kategorije i platne mogućnosti. Nepristupačnost (visoka cijena) podstanarskih stanova i ranije je izazivala ogorčenje kod ljudi, no nije postojao odgovor na ovaj problem, nije bilo alternative, ni diskurzivne ni organizacijske, samo status quo: uzmi ili ostavi. Sam nastanak udruženja ističe treću opciju – organiziranje podstanara s ciljem zaustavljanja eksponencijalnog rasta podstanarskih renti.
Najbolji način ostvarenja ovog cilja uspostava je novih modela ulaganja u nekretnine, zasnovanih na održivosti te javnim (i sveučilišnim) ulaganjima, odnosno javno poticanom stanogradnjom. Stoga je idući korak bio utjecanje na promjenu i adaptaciju nacionalne strategije stanovanja na način da se uvede kvota od 20 posto novoizgrađenih stanova koji moraju biti rezervirani za socijalno pristupačno stanovanje. Slične inicijative obično prate i zahtjevi za javnom kontrolom nad tržištem podstanarskih stanova kao i ograničenje rasta cijena podstanarina, a opisani modeli primjenjuju se u gradovima poput Berlina, Madrida i New Yorka. Njihova implementacija rezultira obogaćivanjem državnog stambenog fonda uz istovremeno demonstriranje socijalne politike – jer se u obzir uzima činjenica da ne mogu sve podskupine radničke klase financirati tržišnu cijenu stanovanja iako država još uvijek stanovanje smatra robom koja je podređena tržišnoj dinamici, a ne ljudskim pravom.
Temelji udruženja podstanara iz Cluja još se postavljaju, a pri tom se vodimo iskustvima koje učimo na primjerima susjednih zemalja sa sličnim povijesnom, ekonomskom, socijalnom i pravnom pozadinom, s ciljem stvaranja rješenja i modela prikladnih prostoru Istočne Europe, a naspram mehaničkom kopiranju modela nastalih u zemljama centra Europske unije. Paralelno se povezujemo i sa sličnim skupinama diljem Europe, a s ciljem daljnjeg učenja i organiziranja borbe za pristojno i pristupačno stanovanje. Stanarina je prokleto visoka i vrijeme je da se to promijeni.
S engleskog prevela Andrea Milat