Stanje na stambenom tržištu u Srbiji, a pogotovo u Beogradu, bilo je jedva izdrživo za podstanare i prije dolaska bolje stojećih izbjeglica iz Rusije i Ukrajine. Kirije su sada potpuno podivljale, a na prijedlog minimalne regulacije iz redova Zeleno-levog kluba, oštro i histerično su reagirale i vlast i ostatak opozicije i tako pokazali da je liberalna ideologija duboko ukorijenjena u Srbiji i da jasno veže navodne političke konkurente.
Stanovanje je jedno od značajnijih mesta gde se reprodukuju društvene nejednakosti u Srbiji. Ukoliko ste osoba srednjih godina sa prosečnim ili čak natprosečnim primanjima, mala je verovatnoća da ćete moći sebi tokom života da kupite stan. Preostaje vam da se nadate nasleđivanju nekretnina od roditelja ili mogućnošću da u nekom životnom trenutku imate dovoljno stabilan i dobro plaćen posao, a da istovremeno budete dovoljno mladi, kako biste mogli da podignete kredit na 25-30 godina.
U većim gradovima, a posebno u Beogradu u kojem se prema procjenama stvara 40% BDP-a Srbije , veća je ekonomska aktivnost i značajan deo stanovništva grada čine podstanari. Prema istraživanju Ministarstva prostora, 25% stanovnika Beograda iznajmljuje stanove.1 Isto istraživanje sa početka 2022. godine pokazuje da je 64% podstanara smatralo da su troškovi stanovanja previsoki, a da njih 68% smatra da stanovanje nije priuštvo.
Rat u Ukrajini i kirije u Srbiji
Rat u Ukrajini i dolazak većeg broja izbeglica iz Rusije i Ukrajine dodatno je uticao na cenu zakupa. Ako su podstanari do izbijanja rata uspevali nekako da sastave kraj sa krajem, sada je situacija eksplodirala. Prema podacima Ministarstva unutrašnjih poslova od kraja februara, pa do početka novembra 2022. u Srbiju je došlo 140.000 ljudi iz Rusije, 22.000 iz Ukrajine i 5500 iz Belorusije. Uglavnom je reč o bolje stojećim građanima koji su imali mogućnosti da napuste svoje države. Uglavnom je reč o programerima, konsultantima i trgovcima na veliko. Osim toga, veliki broj ruskih firmi, pretežno iz IT industrije, je svoje poslovanje prebacio u Srbiju, pre svega kako bi uspeli da izbegnu sankcije i održe poslovne odnose za zapadnim državama. Najčešća destinacija dolaska je Beograd, a deo ljudi se odlučio i za druge veće gradove poput Novog Sada ili Kragujevca.
Iako je teško pronaći precizne podatke o tome koliko su tačno skočile kirije u većim gradovima, s obzirom na to da se gotovo svi stanovi izdaju bez ugovora, procene su da je od izbijanja rata visina kirija u Beogradu skočila za oko 45%, mada ima i daleko ekstremnijih primera. Mnogi podstanari su se tokom proteklog perioda suočili sa ultimatumom: ili ćete od narednog meseca umesto 280 evra plaćati 420 evra ili potražite novi stan.
Trenutno se dvosobni stanovi u širem centru Beograda izdaju za 500-600 evra mesečno, dok je cena jednosobnih stanova između 350 i 400 evra. Ako imamo u vidu da četvrtinu stanovnika Beograda čine podstanari, i to uglavnom ljudi srednjih godina (60% podstanara ima između 25 i 44 godine) koji iz svojih primanja plaćaju zakup stanova iz meseca u mesec, te da je prosečna plata u Beogradu u avgustu 2022. iznosila oko 800e2 , jasno je kolike su razmere društvene krize. Najveći deo podstanara prima zaradu ispod prosečne, pa nam prosta matematika govori da, u najboljem slučaju, oko polovina mesečnih prihoda podstanara odlazi samo na kiriju. Da su u mogućnosti, ovi ljudi bi podigli kredit za stan, ali ih njihova primanja, sigurnost zaposlenja i niz drugih faktora ne čine dobrim klijentima za banke. Imajući u vidu da godišnja inflacija iznosi 15%, a da je najviše poskupela hrana, jasno je koliko podizanje kirije udara na kućni budžet zakupaca.
Mnogi rentijeri su se odlučili za krajnje nefer postupke prema zakupcima, znatno podižući kirije za naredni mesec. Kao što je već rečeno, iako postoji zakonska obaveza, u Srbiji se gotovo svi stanovi izdaju bez ugovora.3 Obema stranama je do sada nedostajalo motiva za potpisivanjem ugovora – zakupci su, koliko-toliko bili u prilici da pronađu adekvatnu alternativu, ukoliko bi rentijer zatražio odlazak, dok je rentijerima bilo u interesu da im zakupci duže ostaju u stanu. Potpisivanje ugovora značilo bi da bi rentijeri platili dodatni porez koji bi verovatno bio uračunat u cenu kirije.
Sada se situacija znatno izmenila i jednoj od dve strane je u interesu da ima ugovor kojim bi bila garantovano da kirija bar godinu-dve neće rasti, te da u tom periodu rentijer nema pravo da zakupca izbaci na ulicu. Mnogi rentijeri su čak bez objašnjenja ili zahteva za povećanjem kirija izbacivali podstanare iz stanova, znajući da će se na njihove oglase na raznim sajtovima brzo javiti Rusi koji ne pitaju za cenu. Danas je gotovo nemoguće pronaći relativno sređen stan u Beogradu po ceni koju može da priušti prosečni lokalni podstanar. Na oglasima, čak i oni stanovi koji se izdaju po paprenim cenama, ostaju u ponudi na svega par sati. Ukratko, dolaskom znatnog broja ljudi koji imaju primanja daleko veća od lokalnog stanovništva i povećanjem tražnje za stanovima, tržište je reagovalo i cene kirija su skočila.
Stambene zavrzlame
Aktuelna situacija na tržištu izdavanja stanova deo strukturnih problema sa kojima se Srbija suočava nakon raspada socijalizma. Javni stambeni fond gotovo da ne postoji, s obzirom na to da je većina stanova u Srbiji privatizovana tokom 90-ih godina. Naravno, deo stanova je pripao partijskoj nomenklaturi SPS-a koja je na taj način učvrstila svoju klijentelističku mrežu.4 Nepoznato je i koliko tačno Grad Beograd ima stanova u svom vlasništvu. Na zahteve za dostavljanjem informacija od javnog značaja nije bilo odgovora. Dakle, država i lokalne samouprave nemaju mogućnost da diktiranjem cena stanova u javnom vlasništvu utiču na stanje na tržištu nekretnina, kako je to slučaj u mnogim evropskim gradovima.
Sa druge strane, u proteklih nekoliko godina došlo je do naglog razvoja građevinske industrije koja čini nešto više od 6% srpskog BDP-a. Broj stanova na tržištu i njihova cena daleko premašuju tražnju, što je indikator nekoliko negativnih trendova. Radi ilustracije, u odnosu na 2011. ove godine je u Beogradu popisano5 136.000 stanova više, dok je broj stanovnika skočio za oko 35.000 u prethodnih jedanaest godina.6 Osim toga, trebalo bi imati na umu još neke specifičnosti kada je reč o tržištu nekretnina. Naglo povećanje broja stanova i rast građevinskog sektora najčešće se objašnjava pranjem para, u čemu u Evropi prednjače Srbija i Albanija. Broj izgrađenih stanova i cene kvadrata ne odgovaraju kupovnoj moći stanovništva, već novac sa crnog tržišta diktira cene nekretnina.7
Uz to, u prethodnih nekoliko godina kamate na štednju u Srbiji su bile izuzetno niske, pa su se mnogi bogatiji građani odlučili da svoj novac ulože u najsigurnije mesto – nekretnine. U proteklih godinu dana više od 70% stanova u Srbiji je kupljeno kešom, a ostatak je finansiran putem kredita. Zanimljivo je i da je tokom pandemije korona virusa u Srbiji procvetala prodaja stanova. Cene kvadrata su u 2021. skočile za od 9% do 20%, a i tada je više od dve trećine stanova kupljeno kešom. Podaci za 2022. pokazuju da je prosečna cena kvadrata u Beogradu preko 2.000 evra, dok u centralnim gradskim opštinama cene idu i preko 3.000 evra po kvadratnom metru. Iako ne postoje precizni podaci, može se naslutiti da mali broj bogatih ima i po nekoliko (ili više) stanova u svom vlasništvu. Jednostavnije rečeno, došlo je do stvaranja rentijerske klase koja ne mora ništa da radi osim da se bavi izdavanjem nekretnina.
Pranje novca kroz izgradnju i kupovinu stanova, te sklanjanje novca bogatih iz banaka, u kojima su niske kamatne stope na štednju, u daleko sigurnije nekretnine doveli su do situacije u kojoj je jasno da potpuno deregulisana stambena politika i začajan rast ponude ne dovode do smanjenja cena stanova. Zato je kupovina stana većini stanovnika nemoguća misija, a problem neće rešiti nevidljiva ruka tržišta i beskonačna gradnja novih kvadrata u uslovima špekulativnog delovanja dela najbogatijih. Povećanje broja stanova ne znači i povećanje broja priuštivih stanova za prosečnu osobu obzirom na to da se većina stambenih kompleksa gradi za privilegovanu manjinu koja može odmah da ih kupi, a ne za obezbeđenje stambene sigurnosti društva u celini.
Politički odgvor(i) na stambenu krizu
Tokom godine pojavilo se nekoliko odgovora na trenutno stanje na tržištu nekretnina. Vredi istaći predlog grupe autora koji je sredinom ove godine započeta debata o priuštivosti stanovanja. Ovaj predlog kombinuje nekoliko mera kojima bi se uticalo na to da kupovina stanova za ljude koji nemaju nekretninu u svom vlasništvu bude pristupačnija, te da se različitim poreskim politikama destimuliše kupovina više stanova u vlasništvu jednog lica. Pored društvenog cilja kojim bi trebalo uspostaviti pravednije stanovanje, cilj ovog predloga je i da se novac koji je prethodnih godina sklanjan u nekretnine usmeri ka realnoj privrednoj aktivnosti.
Kupovina više stanova bi se destimulisala dodatnim oporezivanjem svake naredne nekretnine u vlasništvu jednog lica (prilikom kupovine drugog stana bi se platio PDV od 20%, trećeg 40%, četvrtog 80%, a za kupca petog i svakog narednog stana 200%). Uz to bi reforma poreza na imovinu podrazumevala progresivno oporezivanje svake naredne nekretnine u vlasništvu jednog lica, uz zadržavanje aktuelne mere da se umanjuje stopa poreza na stan u kome vlasnik ima prijavljeno prebivalište.
Ipak, najveću pažnju javnosti izazvao je predlog Zeleno-levog kluba8 o uvođenju Zakona o zakupu stanova i kuća za stanovanje i kontrolisanoj zakupnini9 kojim bi se ograničila visina maksimalnog iznosa kirija. Maksimalna visina kirije bi, prema predlogu, bila vezana za visinu prosečne plate – maksimalna cena po kvadratnom metru iznosila bi najviše 1% prosečne plate. Uz to, cena bi zavisila i od nekoliko drugih faktora kao što su energetska efikasnost stana, lokacija, stanje samog stana i sl. Na ovaj način bi se osiguralo da jedna strana ima motiv da zahteva potpisavanje ugovora, i eventualno pokretanje spora protiv rentijera, kako plaćena kirija ne bi prevazilazila zakonom definisan maksimalni iznos.10 Naravno, ovaj predlog je kratkoročna mera i direktna intervencija u aktuelnu stambenu krizu, dok dugoročna politika podrazumevala izgradnju socijalnih stanova. Na taj način bi se diktiranjem cena socijalnih stanova uticalo na obaranje tržišnih cena. Zanimljivo je da se aktuelna vlast, kada već govorimo o stambenim politikama, odlučila samo za izgradnju socijalnih stanova za pripadnike službe bezbednosti, što je jedan od načina kupovine lojalnosti ovog sektora.
Ubrzo su se javile reakcije na ovaj predlog, i to ne samo od članova vladajuće stranke, već i od “ekspertske” opozicione javnosti. U jednom od opozicionih nedeljnika pojavio se tekst pod naslovom “Komunističke mere: Opasne iluzije državnog određivanja zakupnina stanova“. Tekst je pun krajnje paušalnih ocena, i navodi se da se ovim predlogom vraća komunistički institut stanarskog prava. Autor čak na jednom mestu navodi da “možda iz NDBG planiraju da organizuju, po uzoru na komunističke vlasti posle Drugog svetskog rata, patrole aktivista u kožnim mantilima koji bi proveravali ko živi (neprijavljen) po stanovima u tuđem vlasništvu”. U narednom tekstu, nakon što je dobio odgovor od predlagača, autor dodaje da je ovde reč i o pravnom nasilju nad privatnom svojinom.
Na sajtu Moja nekretnina je ocenjeno da bi uvođenje ovakvog zakona uticalo i na prodajnu cenu stanova što bi moglo da dovede do toga da se “izgradnja stanova će se kompletno obustaviti jer ne bi bilo isplativo”. U sličnom maniru su na ovaj predlog odgovarali i iz vladajuće koalicije, još jednom pokazavši na kojim su političkim pozicijama. Zanimljivo je i da je glavni ekonomista Socijaldemokratske stranke (!?) bivšeg predsednika Borisa Tadića istakao da je ovo kandidat za “najgluplji predlog decenije“, te da umesto ovakvih mera treba stati na stranu zdravog razuma.11
Od opštih mesta na društvenim mrežama valja izdvojiti komentare prema kojima ne mora svako da živi u Beogradu, do toga da se ovime napadaju pošteni stanodavci koji su svojim radom stekli nekretnine.
U stvari, ovaj predlog je daleko od “komunističkih mera” i predstavlja minimalnu regulaciju potpuno podivljalog tržišta nekretnina u Srbiji. Reakcije su samo pokazatelj koliko je liberalna ideologija duboko ukorenjena u srpskom društvu.
- Ako imamo u vidu da prema zvaničnim rezultatima popisa u Beogradu živi skoro 1.700.000 ljudi dolazimo do cifre od oko 425.000 podstanara samo u jednom gradu. Naravno, ove cifre treba uzimati sa rezervom, ali makar ugrubo daju sliku društvenog stanja. Pomenuto istraživanje Ministarstva prostora sprovedeno je pre rata u Ukrajini. [↩]
- Prosečna plata u Srbiji, usled izrazitno velikih nejednakosti u dohotku, odavno nije dobar pokazatelj. Na nivou države medijalna plata je za nešto više od 25% manja od prosečne. Verovatno je situacija slična i u Beogradu. [↩]
- Prema procenama u celoj Srbiji je svega 2.000 stanova izdato na osnovu ugovora. [↩]
- Osim stanova, SPS je tokom 90-ih preuzeo gotovo celokupnu stranačku infrastrukturu Saveza komunista. Gotovo sve prostorije, najčešće u centrima gradova širom Srbije, je prisvojila ova stranka. SPS rentira značajan deo ovih prostorija i od toga finansira svoj rad. Slično važi i za sindikalnu imovinu koja je najvećim delom pripala Savezu samostalnih sindikata Srbije. [↩]
- U Srbiji postoji veliko nepoverenje prema rezultatima nedavno završenog popisa. [↩]
- U Beogradu je 2011. popisano 1.659.440 ljudi, dok za 2022. ta cifra iznosi 1.685.563. [↩]
- Jedan od faktora koji nesmunjivo utiče na rast cene stanova je i rast cene građevinskog materijala. [↩]
- “Zeleno-levi klub” čini pet poslanika iz redova pokreta Ne davimo Beograd. Ovaj pokret bio je deo predizborne koalicije Moramo koja u Narodnoj skupštini deluje kroz dva poslanička kluba. Jedan je pomenuti “Zeleno-levi klub”, a drugi poslanički klub čine osam poslanika iz stranke Zajedno i njoj bliskih organizacija i zove se “Moramo-Zajedno”. [↩]
- Ovo je jedan o četiri zakonska predloga ovog poslaničkog kluba kojim se reaguje na aktuelnu krizu. Predloženi su i Zakon o vanrednom kriznom porezu na dobit pravnih lica, Dopuna Zakona o porezu na dohodak građana i Izmena Zakona o porezima na imovinu. [↩]
- Ovaj predlog na dva načina izlazi u susret “drugoj strani”. Predloženim rešenjima definisano je da se prva nekretnina koja se izdaje izuzima od plaćanja poreza, čime se izlazi u susret ljudima koji su npr. kupili nekretninu kako bi dopunjavali budžet nakon odlaska u penziju. Drugo, nešto kontroverznije rešenje, podrazumeva da se izuzimaju od primene zakona nekretnine koje su izgrađene u poslednjih sedam godina od potencijalnog donošenje zakona. Na taj način bi se garantovala sigurnost investitorima koji nisu mogli da predvide da bi cena izdavanja njihovih nekretnina mogla da bude ograničena. [↩]
- Ovakvi stavovi najbolje ilustruju ideološke pozicije regionalnih “socijaldemokratskih” stranaka. [↩]